Immobilier & Taux d’usure

Dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier, le taux d’usure est un élément clé à prendre en compte lors de la recherche de financement. Dans cet article, nous nous concentrerons sur le taux d’usure spécifique au marché immobilier et sur son importance pour les clients de l’Étude Notariale Triau à Rennes Métropole.

Qu’est-ce que le taux d’usure dans le marché immobilier ?

Définition

Le taux d’usure pour les prêts immobiliers est le seuil maximal au-delà duquel un prêt immobilier est considéré comme usuraire. Il est déterminé trimestriellement par la Banque de France et s’applique à tous les prêts immobiliers accordés par les établissements de crédit.

Objectifs

Le taux d’usure pour les prêts immobiliers vise à protéger les emprunteurs contre les prêts à taux excessifs dans le secteur immobilier, favorisant ainsi un marché immobilier sain et transparent.

Comment est calculé le taux d’usure pour les prêts immobiliers ?

Le taux d’usure pour les prêts immobiliers est calculé en prenant en compte les taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit pour les prêts immobiliers. À partir de ces taux moyens, on ajoute un tiers pour obtenir le taux d’usure applicable.

Implications pour les acquéreurs immobiliers et les prêteurs

Pour les acquéreurs immobiliers

Les clients de l’Étude Notariale Triau à Rennes Métropole doivent être attentifs au taux d’usure lorsqu’ils recherchent un financement pour leur acquisition immobilière. Si un prêt immobilier leur est proposé à un taux supérieur au taux d’usure, ils peuvent le refuser et signaler le prêteur aux autorités compétentes.

Pour les prêteurs

Les prêteurs doivent respecter le taux d’usure lors de l’octroi de prêts immobiliers. S’ils accordent un prêt à un taux supérieur au taux d’usure, ils s’exposent à des sanctions financières et pénales.

Comment éviter les risques liés au taux d’usure ?

Vérifier les taux d’usure en vigueur pour les prêts immobiliers

Les clients de l’Étude Notariale Triau à Rennes Métropole doivent vérifier les taux d’usure en vigueur pour les prêts immobiliers avant de contracter un prêt. Cette information est disponible sur le site officiel de la Banque de France.

Comparer les offres de prêt immobilier

Pour éviter les prêts à taux excessifs, il est recommandé de comparer les offres de prêt immobilier de plusieurs établissements de crédit. Cela permet de s’assurer que le taux proposé est en adéquation avec les taux d’usure en vigueur et les offres du marché.

Analyser les coûts annexes liés aux prêts immobiliers

Outre le taux d’intérêt, il est important de prendre en compte les coûts annexes associés à un prêt immobilier, tels que les frais de dossier, les assurances et les éventuelles pénalités en cas de remboursement anticipé. Ces coûts peuvent avoir un impact significatif sur le coût total du prêt et doivent être pris en compte lors de la comparaison des offres.

Négocier avec les établissements de crédit pour les prêts immobiliers

Si vous avez un bon profil emprunteur, n’hésitez pas à négocier avec les établissements de crédit pour obtenir des conditions de prêt immobilier plus favorables. Cela peut vous permettre de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas, de réduire les frais annexes ou d’obtenir des avantages supplémentaires.

Les conséquences en cas de non-respect du taux d’usure pour les prêts immobiliers

Sanctions pour les prêteurs

Si un établissement de crédit accorde un prêt immobilier à un taux supérieur au taux d’usure, il s’expose à des sanctions. Ces sanctions peuvent être d’ordre administratif (amendes, interdictions de pratiquer), pénal (peines de prison) et civil (dommages et intérêts à verser à l’emprunteur).

Recours pour les acquéreurs immobiliers

En cas de prêt immobilier usuraire, les clients de l’Étude Notariale Triau à Rennes Métropole disposent de plusieurs recours pour se défendre. Ils peuvent notamment saisir la justice pour demander l’annulation du prêt, la réduction du taux d’intérêt ou la restitution des intérêts indûment perçus. Les emprunteurs disposent d’un délai de deux ans à compter de la découverte du caractère usuraire du prêt pour agir en justice.

Conclusion

Le taux d’usure est un élément essentiel à prendre en compte pour les clients de l’Étude Notariale Triau à Rennes Métropole lors de l’acquisition d’un bien immobilier. Il est important de bien comprendre ce mécanisme et de vérifier les taux d’usure en vigueur avant de contracter un prêt immobilier. Les prêteurs, quant à eux, doivent respecter scrupuleusement ces seuils pour éviter les sanctions et préserver leur réputation sur le marché immobilier.


le 22/03/2023

Marché immobilier – Joli rebond de la pierre

Aucun effet de la crise sanitaire n’est à déplorer sur le marché immobilier. Bien au contraire, la pierre jouit d’une santé de fer à en juger par l’engouement des acquéreurs comme en témoigne Antoine TRIAU, notaire à Saint-Jacques-de-la Lande.

En quoi le marché a-t-il changé depuis le déconfinement ?

Me TRIAU : Tout d’abord, soulignons que le marché a repris avec une vigueur exceptionnelle dès la fin du confinement. Les Bretilliens étaient, semble-t-il, dans les « starting-blocks » pour reprendre au
plus tôt leurs projets. Le déconfinement a fait la part belle à de plus nombreuses demandes de maisons, d’appartements avec terrasses ou extérieurs voire, dans une moindre mesure, aux terrains de loisir. C’est un large plébiscite pour plus d’espace et de nature dans la Ville. Face à ces nouvelles exigences, le marché des grandes zones urbaines de notre département demeure très tendu. La raison ? Une demande bien supérieure à l’offre.

Quels critères faut-il privilégier
dans le choix d’un bien ?


Me TRIAU : Le critère essentiel, que l’on parle d’une résidence principale ou secondaire et même d’un investissement, demeure l’emplacement. Sa qualité est conditionnée par la proximité avec les
transports en commun, les commerces et services, les écoles, une zone d’emploi stable et dynamique et la présence d’équipements publics, tels que des parcs ou des espaces verts assurant une bonne qualité de vie. Ce sont ces équipements et l’environnement qualitatif qui participent à la stabilité du bien sur le marché dans l’hypothèse d’un retournement. Dès lors, il faut privilégier le dynamisme d’un
quartier à l’esthétique d’une maison. En effet, choisir un bien pour sa « beauté » intrinsèque en le déconnectant de son environnement socio-économique peut être un pari risqué. Toutefois, s’agissant d’une résidence secondaire, on dérogera plus volontiers à ces critères pour préférer la vue ou l’exposition. Quoi qu’il en soit, se faire plaisir demeure une bonne option, à condition de se ménager quelques garde-fous. J’invite les acquéreurs à lister les avantages et inconvénients du bien convoité, d’avoir une vision long-termiste en se renseignant sur les évolutions prévisibles du quartier. Une densification est-elle permise par l’urbanisme ? Le métro amorce-t-il son arrivée ? Une école va-t-elle s’ouvrir ? Il ne faut surtout pas se priver d’être curieux.

Que conseillez-vous pour acheter
dans les secteurs dits « tendus » ?

Me TRIAU : Dans ce marché bretillien très tendu en zone urbaine et péri-urbaine, il faut être très réactif lorsque l’on se met en quête d’un bien. Je conseille aux acquéreurs, et a fortiori aux primo- accédants, de rencontrer un maximum d’acteurs dès le montage de leur projet pour le clarifier, et ainsi être prêt à faire une offre lorsque « la perle rare » se présente. Qui rencontrer ? Les différents acteurs de l’Immobilier, c’est-à-dire ceux qui négocient les biens, les agences immobilières et les offices notariaux, ceux qui construisent, qu’il s’agisse de promoteurs ou de constructeurs de maison individuelle, ceux qui aident au financement comme les banques et les courtiers en financement, et enfin celui qui apporte à l’achat sa touche finale en garantissant la sécurité juridique et patrimoniale de la transaction : votre notaire bien sûr. Un manque d’anticipation pourrait faire défaut face à d’autres candidats acquéreurs dont le projet est plus abouti. Cette anticipation peut paraître superfétatoire mais d’expérience, elle fait souvent la différence. En cas d’offre équivalente, le vendeur ou son conseil privilégiera le dossier le plus solide, afin de s’assurer que l’opération arrive à son terme.

En quoi une résidence secondaire
constitue un bon investissement ?

Me TRIAU : Avant d’être un investissement, l’achat d’une résidence secondaire reste souvent un « achat plaisir » qui pourra être rentabilisé via la location par exemple. Que ce soit un investissement pur ou un achat plaisir, l’acquisition d’une résidence secondaire constitue un excellent placement puisque la pierre demeure une valeur refuge. Dans un pays en mal de logement, la valeur vénale d’une résidence secondaire ainsi que sa valeur locative varient peu. Suite à la crise financière de 2008, si des baisses ont pu apparaître, la valeur des maisons de vacances est vite remontée, et souvent à des niveaux de prix plus élevés qu’auparavant. Acheter demeure donc un bon investissement à condition de bien contingenter son budget et de pouvoir porter son opération dans la durée.

Quel est votre avis quant à l’évolution
des prix dans les mois à venir ?

Me TRIAU : Le marché a repris très fort dès le début du déconfinement. L’économie est pour l’heure stable et les secteurs urbains tels que la métropole rennaise ou l’agglomération de St-Malo, demeurent très demandés : la baisse des prix n’est donc pas encore à l’ordre du jour pour ces zones urbaines et péri-urbaines. Toutefois, si la crise sanitaire devait perdurer, nous pourrions être confrontés à un ralentissement provisoire du marché.


« Parole de notaire »
le 20/08/2020

L’immobilier à Saint Jacques de la Lande

https://www.lesechos.fr/2018/08/immobilier-saint-jacques-de-la-lande-des-prix-abordables-a-proximite-de-rennes-998230

Immobilier : Saint-Jacques-de-la-Lande, des prix abordables à proximité de Rennes

Scindée en trois grandes zones, Saint-Jacques-de-la-Lande est la commune la moins chère de la première couronne rennaise.

Moins chic que Cesson-Sévigné , Saint-Jacques-de-la-Lande (que l’on appellera seulement « Saint-Jacques ») accueille sur son territoire l’aéroport de la métropole rennaise. En outre, la commune va voir arriver le métro d’ici à 2020. Et la mairie a lancé depuis deux décennies des grands projets d’aménagement urbain, à même de renforcer l’attractivité de cette ville du sud rennais.

Des prix abordables

Ville la moins chère de la première couronne rennaise, Saint-Jacques souffre de sa « réputation de ville-aéroport » pour Sylvain Tinarage, agent immobilier chez Blot immobilier. À un peu plus de 2.000 euros du mètre carré dans l’ancien (2.103 euros pour un appartement et 2.318 euros pour une maison) selon MeilleursAgents.com – avec de fortes disparités selon les quartiers – la ville n’est « vraimentpas chère par rapport à sa proximité avec Rennes » toujours selon l’agent immobilier. 

« Les gens pensent aux avions et s’imaginent des nuisances sonores alors qu’il n’y en a aucune », assure Sylvain Tinarage. Pour Johann Toubon, négociateur immobilier pour l’étude de maître Triau, si le marché demeure bon marché, c’est aussi parce qu’il « est encore assez méconnu de certains prospectset parce que le sud de Rennes est historiquement plus populaire que l’Est ».

Plusieurs marchés

La ville de Saint-Jacques a la particularité d’être étendue et, surtout, coupée en deux par la rocade. « Il y a plusieurs îlots sur la commune de Saint-Jacques » explique Johann Toubon. Pour Sylvain Tinarage, « Saint-Jacques est découpée en trois grandes zones : St-Jacques Aéroport au sud, le centre-ville et les quartiers Pigeon-Blanc et Courrouze qui sont intra-rocade ».

Intra-rocade

Au nord de la commune et de la rocade, ce quartier de Saint-Jacques « fait partie intégrante de Rennes », selon Johann Toubon. À l’instar des communes prisées comme Saint-Grégoire au Nord ou Cesson-Sévigné à l’Est, une petite partie de Saint-Jacques (les quartiers de la Courrouze et du Pigeon-Blanc) se situe donc à l’intérieur de la rocade rennaise. « Dans ces quartiers, les maisons sont bien plus accessibles que dans le quartier Sud-gare de Rennes qui est limitrophe et très convoité », explique Johann Toubon.

À proximité immédiate du centre-ville de la métropole, « ce quartier limitrophe du Sacré Coeur est de plus en plus côté » poursuit le négociateur immobilier. « En termes de prix, on est sur de la gamme beaucoup plus élevée que pour le reste de la commune » annonce encore Johann Toubon. Sylvain Tinarage confirme : « Dans le quartier de la Courrouze qui est très récent, un T3 se négocie autour de 180.000 euros quand  on est plutôt entre 110 et 120.000 euros pour le même T3 dans un état impeccable à la Morinais (centre-ville)».

Extra-rocade

Contrairement à la Courrouze où l’on ne trouve « que des programmes », il n’y a « que des maisons » dans les quartiers de l’aéroport et du Chevrolais, dévoile Sylvain Tinarage. « Les quartiers extra-rocade sont plus résidentiels, avec de grands terrains, c’est un peu la campagne à la ville », ajoute Johann Toubon. Ce dernier prend un exemple : « La tranche de prix pour une maison individuelle dans ces quartiers est comprise entre 200 et 250.000 euros alors qu’intra-rocade, une maison à rénover coûte entre 250 et 320.000 euros et une maison en bon état plutôt 400.000 euros »

Le métro en 2020

La ligne B du métro rennais desservira la commune où seront implantées deux stations : la Courrouze et le terminus de la ligne, à Saint-Jacques-Gaîté. Avec ce métro, Saint-Jacques ne sera plus qu’ à 7 minutes de la gare TGV de Rennes . Pour Sylvain Tinarage, ce métro « renforce forcément l’attrait des quartiers desservis ».

Ecoquartier de la Courrouze

À cheval sur les communes de Rennes et de Saint-Jacques-de-la-Lande, les 115 hectares de cet écoquartier seront partagés entre espaces verts, résidences, immeubles et commerces de proximité. Cette ZAC prévoit d’accueillir, à terme, 10.000 habitants et 3.000 emplois. De quoi – presque – doubler la population de Saint-Jacques puisque la commune ne compte actuellement que 12.500 habitants.

Profils d’acquéreurs variés

À l’inverse de Cesson, essentiellement réputée pour accueillir des cadres et des familles avec un pouvoir d’achat relativement élevé, il y en a pour toutes les bourses à Saint-Jacques. « Notre clientèle est très diversifiée, du jeune primo-accédant à la famille nombreuse en passant par des cadres et des investisseurs dans le neuf », énumère Johann Toubon. « Le campus Ker Lann n’est pas loin donc la ville attire aussi des étudiants et des gens qui travaillent sur Bruz », ajoute Sylvain Tinarage.

Vers une hausse des prix ?

La commune va-t-elle s’apprécier ? Les avis divergent. Si Johann Toubon est « sûr que les prix vont augmenter », Sylvain Tinarage est plus mesuré. Pour l’agent immobilier, « une hausse des prix n’est pas certaine car le plus gros problème reste l’aéroport » et l’image que celui-ci renvoie de Saint-Jacques. 

Pourtant, cet aéroport, Johann Toubon le voit plutôt comme un atout. « La ville a pour projet de connecter le métro à l’aéroport, ce qui boosterait mécaniquement le marché immobilier. Investir à Saint-Jacques est donc un pari sur l’avenir ». Le négociateur immobilier évoque même un possible « agrandissement » du fait de l’abandon de Notre-Dame-des-Landes, ce qui « pourrait attirer plus de cadres » dans la commune, pour faciliter leurs déplacements.

Quentin Soubranne

Notaire – Saint Jaques de la Lande